Повышение налога на имущество организаций может «убить» девелоперский бизнес.
Подобный налог значительно прибавит к стоимости кв. м. офисов и торговых помещений, сделав их строительство в Москве абсолютно невыгодным.
Согласно расчетам, которые были сделаны для BFM.ru экспертами консалтинговой группы «Апхилл», данный вид поправок может увеличить налоги в определенных проектах в 10 – 15 раз.
Согласно тексту законопроекта, налоговая ставка для торговых и офисных центров, а также для объектов общепита и иностранных организаций в 2014 году составит не более одного процента, а в 2015 – 2016 г не более 1,5% - 2% соответственно. При этом ставка для данного вида организаций не должна превышать уровень в 1,5% кадастровой стоимости в 2014 году и 1,7%, 2% в 2015 и 2016г.
Согласно расчету, подготовленному экспертами консалтинговой группы «Апхилл» на основе публичной кадастровой карты Росреестра, торговые центры будут вынуждены заплатить в 2014 году налог, который в 10-15 раз превысит налог за 2013 год только за счет резкого роста налогооблагаемой.
К примеру: раньше стоимость торгового центра по БТИ площадью в 80 тыс. кв. м. оценивалась в 762,155 млн. рублей, а по кадастровой оценке – 11,651 млрд. рублей. Таким образом, ставка налога в 1,5% увеличит налоговую нагрузку с 143 руб. за кв.м. до 2 192,72 руб.
Получается, что ставка в 2% приведет к необходимости уплатить налог в размере почти 100 долларов за 1 кв.м.
Данная ситуация аналогична и для другого крупного ТРЦ расположенного в самом центре столицы: налог увеличится в 14 раз и приблизится к отметке в 2,9 тыс. руб. на кв.м.
Однако, не смотря на сложившуюся ситуацию, напрямую переложить на арендаторов расходы, особенно сразу, не получится.
«На текущий момент на рынке наблюдается конкуренция за арендатора. И поэтому в большинстве проектов в краткой и даже среднесрочной перспективе налог ляжет на собственника. Может быть, только в сверхраскрученных торговых объектах, где есть длинный лист ожидания, такой налог удастся переложить на арендатора. Остальным собственникам в среднесрочной перспективе придется платить налог самим», — считает Николай Казанский, управляющий партнер Colliers International.
Конечно, для торговых центров построенных относительно недавно подобная разница в стоимости не будет настолько шокирующей, но в любом случае для крупного центра, расположенного, скажем, на Ленинградском шоссе, налоговая прибавка может вплотную приблизится к отметке в 2 тыс. рублей за кв.м.
Собственники офисов займутся операционным расходами
Что касается крупных офисных комплексов, то по ним множитель оказался чуть меньшим (от 7 до 14). Куда хуже обстоят дела с реконструируемыми центрами в промышленных зонах: там оценка по БТИ оказалась намного ниже, чем в новых зданиях. В одном из бизнес-парков в районе Автозаводской налогооблагаемая база вырастет в 14 раз.
При этом базовые ставки в подобных комплексах, как правило, ниже тех, что расположены в центре города и составляют от 400 до 600 долларов год, при операционных расходах в 100 долларов.
Введение данного налога существенно повлияет на рынок коммерческой недвижимости. По оценке экспертов, собственники, в первую очередь, повысят операционные расходы в среднем на 5-7%.
Однако предел, до которого можно увеличить операционные расходы, отнюдь не безграничен. И предсказать, что станет с рынком, при многократном увеличении налога, достаточно сложно.
Плохо придется и девелоперам: собственники уже существующих центров в любом случае заплатят новый налог, а вот строительство и разработка новых крупных ТЦ может оказаться под угрозой.
Источник: http://www.bfm.ru/news/233828?doctype=article
Дата создания: Втр, 10/29/2013 - 11:49
Дата последнего изменения: Втр, 11/19/2013 - 15:18
